Sonderkündigungsrecht im Pachtvertrag?
Die Auswirkungen der Coronavirus-Epidemie zeigen sich in allen Rechtsbereichen.
Auch im Mietrecht, grade im Gewerbemietrecht, stellt sich die Frage, ob ein Anspruch auf Minderung oder Stundung der Miete besteht.
Die folgenden Ausführungen zur Miete gelten auch für die zu zahlende Pacht in Pachtverträgen.
„Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten“. Diesen Grundsatz kennen nicht nur Jura-Studenten seit den ersten Vorlesungen. Der Rechtsfrieden wird gewahrt, wenn jeder Vertragspartner sich auf den anderen verlassen kann.
In einem Mietvertrag ist die Hauptpflicht des Mieters die Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Der Gesetzgeber geht in seinen Regelungen zum Mietrecht insbesondere in § 537 BGB davon aus, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit wird, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Mieter eines Gewerberaums hat bei kurzfristigen Betriebsschließungen oder bei ausbleibenden Buchungen sowie Stornierungen im Hotel- und Gaststättengewerbe weiterhin die Miete zu entrichten.
Kann die Miete aber gemindert werden?
Nach dem gesetzgeberischen Willen kann die Miete gemindert werden, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Es muss demnach ein Mangel an der Mietsache selbst vorliegen. Nach der Rechtsprechung kann ein Mangel an der Mietsache vorliegen, wenn sich Umgebungssituationen unmittelbar auf den Gebrauch der Mietsache auswirken. Dies kann der Fall sein, wenn z.B. der Zugang zu Gebäuden versperrt ist.
Die Coronavirus-Epidemie und ihre Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb können nicht als Mangel an der Mietsache selbst angesehen werden. Das Mietobjekt bleibt uneingeschränkt nutzbar. In Betracht könnte in Einzelfällen eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB wegen höherer Gewalt kommen. Für eine Anwendung des § 313 BGB ist eine schwerwiegende (wesentliche) Änderung der Verhältnisse notwendig.
Wo die Wesentlichkeitsgrenze zu ziehen ist, hängt von der Art des Vertrages, der aufgetretenen Störung sowie den sonstigen Umständen des Einzelfalles ab.
Allgemein lässt sich sagen, dass eine Störung schwerwiegend ist, wenn nicht unzweifelhaft ist, dass zumindest eine der Parteien bei Kenntnis der Änderung den Vertrag nicht oder anders abgeschlossen hätte. Der Bundesgerichtshof hat für Gewerberaummietverträge jedoch immer wieder deutlich gemacht, dass die Erfolgsaussichten des Geschäfts in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen. Für Gewerberaummietverhältnisse wird grundsätzlich davon auszugehen sein, dass bezüglich der Miete oder der Mietzahlungsmodalitäten keine abweichende vertragliche Regelung getroffen worden wäre.
Eine Situation, in der das Gewerbemietobjekt nicht wie gewohnt nutzbar sein kann, war auch vor der Coronavirus-Epidemie im Bereich des Möglichen. Sicherlich sind die aktuellen Zeiten besonders und nie dagewesen. Die vertraglich vereinbarte Miete und die vereinbarten Zahlungsmodalitäten wurden als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung des Gewerberaummietobjekts vereinbart. Hätten die Parteien eine flexible Lösung gewollt, hätten sie diese auch vereinbart.
Die Notlage und auch die Liquiditätsschwierigkeiten, die für viele Gewerbetreibende nunmehr entsteht, sind den Vertragspartnern grundsätzlich bekannt. Auch sie werden ein Interesse an der Stabilität des Vertrages haben.
Es empfiehlt sich in jedem Fall das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und nach Möglichkeit Vereinbarungen über Mietzahlungsmodalitäten, Mietstundungen oder vorübergehende Mietreduzierungen zu treffen.
Keinesfalls sollte unangekündigt und unabgesprochen die Mietzahlung ausgesetzt werden. Letztendlich kommt eine aktive Einleitung von Vereinbarung zur Überwindung der Krise den Vermietern ebenso zu Gute.
Frank-Michael Bürger, Rechtsanwalt